好的，我们接着上篇，继续深入探讨罗森便利店选址的专业知识（下篇）。上篇主要聚焦于宏观区域评估和立地条件分析，下篇将更侧重于具体的点位评估、财务测算以及竞合关系分析，这些都是决定一个选址最终能否成功的临门一脚。

四、精细化点位评估：不仅仅是“金角银边”

在确定了目标区域后，对具体点位的评估需要像“显微镜”一样细致。罗森会从以下几个维度进行苛刻的筛选：

点位可见性与接近性（Visibility & Accessibility）

绝对可见度： 门店招牌是否在主干道上就能被轻易看到？是否有高大的树木、天桥、广告牌遮挡？通常，“金角”（十字路口拐角） 的位置最佳，因为其两面甚至三面都能获得良好的曝光。

相对可见度： 从不同方向（尤其是主流方向）过来，顾客的视线是否能无阻碍地看到门店？例如，从地铁站出来的主要人流路线是否经过门口。

易接近性： 顾客是否能毫无障碍地进入店铺？这是至关重要的一点。例如：

道路隔离带： 门店门前是否有无法跨越的绿化带或护栏，迫使顾客需要绕行很远才能过马路？

停车便利性： 虽然便利店主要服务步行客，但允许临时短暂停靠（如汽车、电动车）对提升客单价很有帮助。是否有非机动车停车区域？

台阶： 门店地平是否与路面平行？过多的台阶会无形中阻挡一部分怕麻烦的顾客。

店铺硬件条件

形状与面积： 理想形状是长方形，面积通常在80-150平方米之间。过于不规则的形状会造成面积浪费和动线设计困难。

层高与承重： 层高要足够安装天花板、空调、通风管道等设备。地面承重能力要能支持重型冰柜、货架和后仓库存。

基础设施： 排水、排污、排烟管道、电力容量（非常重要！便利店是耗电大户）、消防设施等是否齐备且符合开店标准？后期改造的成本和难度有多大？

出入口设计： 门面宽度是否足够？最好是玻璃门，显得通透开阔。是否有独立的后勤出入口用于收货和垃圾处理？

租赁条款与法律风险

租期与租金： 租期通常要求5-10年以上，以保障长期经营和投资回报。租金是否在预算范围内？是否有合理的递增条款？

产权清晰： 房东是否有完全产权？是否存在抵押或产权纠纷？

执照办理： 该点位是否具备办理营业执照、卫生许可证、烟草专卖零售许可证等关键证照的条件？特别是“烟照”，对于便利店毛利至关重要，需提前确认该地址是否符合当地烟草局的距离限制等规定。

城市规划： 该区域近期是否有拆迁、道路扩建、地铁修建等计划？需要向相关部门进行充分调研。

五、竞争与共生（竞合）分析

便利店并非完全害怕竞争，有时“扎堆”效应反而能共同做大市场。关键在于分析清楚竞争与共生的关系。

直接竞争对手分析：

数量与距离： 方圆300-500米内有多少家其他品牌的便利店（如7-Eleven、全家）、本土便利店或杂货店？

竞品调研： 他们的商品结构、价格水平、服务质量、促销活动、店面环境如何？有哪些优点和缺点？我们的差异化优势在哪里？（例如，罗森的自有甜点、特色鲜食能否形成竞争力？）

营业额预估： 通过蹲点观察（测算人流量、提袋率），大致估算竞争对手的营业额，判断该市场的容量是否还有空间。

互补性与共生业态分析：

互补业态： 周边是否存在能与便利店形成互补的业态？例如：

早餐需求： 靠近公交站、地铁站。

午餐需求： 靠近办公楼、学校。

晚餐/宵夜需求： 靠近社区、网吧、酒店。

应急需求： 靠近医院、酒店。

共生效应： 这些业态不仅不会分流顾客，反而会为便利店带来精准的客流量，形成“1+1>2”的共生效应。

六、财务预测与投资回报率（ROI）分析

这是选址决策的最终依据。所有定性分析都必须转化为冰冷的数字。

营业额预估：

这是最关键也是最难的一步。通过人流测算（不同时段经过店门口的有效人流数量）、捕捉率（进入店铺的转化比例）、客单价（参考同类店铺数据）进行综合估算。

公式：预估日营业额 = 日均有效人流量 × 捕捉率 × 客单价

成本核算：

固定成本： 房租、物业管理费、固定资产折旧（装修、设备摊销）、总部管理费等。

可变成本： 商品成本、人力成本（根据预估客流排班）、水电杂费等。

盈亏平衡点（Break-even Point）计算：

计算出每天需要做到多少营业额才能覆盖所有成本。预估营业额必须显著高于盈亏平衡点，才有投资价值。

投资回报周期（Payback Period）与ROI：

计算初始投资总额（装修、设备、加盟费、首批存货等）。

计算年均净利润。

投资回报周期 = 初始投资总额 / 年均净利润

便利店行业通常要求回报周期在2-3年以内。如果回报周期过长，风险则会大大增加。

七、案例：罗森的选址策略缩影

都市办公区店： 首选地铁上盖或办公楼大堂。面积可以稍小，但早餐、午餐鲜食占比极高，咖啡机是标配。营业时间严格匹配上班族作息。

社区生活店： 位于大型社区主出入口或社区商业街。面积可稍大，注重日常消费品类、粮油杂货、即食晚餐、儿童零食，服务上更强调温馨感和邻里互动。

交通枢纽店： 机场、高铁站内。商品定价可略高，但更注重便利性、预包装食品和旅行用品，客单价高，租金也极高。